ANAF înregistrare contract închiriere a devenit o obligație strictă pentru toți proprietarii care vor să evite sancțiunile drastice ale fiscului. Dacă ești în căutarea procedurii pentru anaf înregistrare contract închiriere, trebuie să știi că regulile s-au schimbat considerabil în ultimul an. Nu mai este suficient să semnezi un act de mână cu chiriașul tău în bucătărie. Statul român a digitalizat procesul, dar a și înăsprit controlul asupra veniturilor din chirii. Acest articol îți explică pas cu pas cum să navighezi prin birocrație fără să pierzi timp la ghișee.
Cuprins:
- De ce este obligatorie procedura de anaf înregistrare contract închiriere?
- Termene legale și sancțiuni pentru neconformare
- Documente necesare pentru anaf înregistrare contract închiriere
- Cum se completează corect Declarația Unică (Formularul 212)
- Procesul online prin Spațiul Privat Virtual (SPV)
- Erori frecvente la anaf înregistrare contract închiriere
- Impozitarea veniturilor din chirii în 2026
- Pașii după încetarea sau modificarea contractului
- Întrebări frecvente (FAQ)
De ce este obligatorie procedura de anaf înregistrare contract închiriere?
Înregistrarea contractului nu mai este opțională, ci o măsură de protecție legală pentru ambele părți implicate. Statul dorește să monitorizeze piața imobiliară pentru a reduce evaziunea fiscală. Pentru proprietar, un contract înregistrat reprezintă un titlu executoriu în cazul neplății chiriei. Acest lucru înseamnă că poți recupera banii mult mai rapid prin executor, fără procese lungi.
Chiriașul beneficiază și el de siguranța că proprietarul nu îl poate evacua abuziv. Transparența fiscală ajută la crearea unui istoric de venituri solid pentru proprietari. Acest istoric este esențial atunci când soliciți un credit bancar pentru investiții viitoare. Fără acest pas, riști să fii acuzat de evaziune fiscală, faptă pedepsită penal în cazuri grave.
Termene legale și sancțiuni pentru neconformare
Legea prevede un termen de 30 de zile de la data semnării contractului pentru depunere. Dacă depășești acest termen, sistemul informatic poate genera automat alerte către inspectorii fiscali. Sancțiunile financiare încep de la câteva sute de lei, dar pot crește exponențial. Dobânzile și penalitățile de întârziere se aplică zilnic până la remedierea situației.
Este mult mai ieftin să fii corect de la început decât să plătești amenzi. Inspectorii ANAF au început să verifice inclusiv anunțurile de pe site-urile de specialitate. Ei compară anunțurile active cu baza de date a contractelor înregistrate oficial. Dacă ești prins fără forme legale, vei plăti impozitul retroactiv pe toată perioada nedeclarată.
Documente necesare pentru anaf înregistrare contract închiriere
Pentru a finaliza cu succes procesul, ai nevoie de câteva documente esențiale pregătite în format digital. În primul rând, ai nevoie de contractul de închiriere semnat de ambele părți. Acesta trebuie să conțină datele de identificare clare și suma lunară a chiriei. De asemenea, trebuie specificată durata contractului și adresa exactă a imobilului.
Înainte de a merge la fisc, trebuie să ai pregătit și formularul fiscal obligatoriu. Poți descărca rapid Declarația Unică 212 pentru a vedea exact ce date trebuie să raportezi statului. Aceasta este esențială pentru a declara venitul estimat din chirie pentru anul în curs. Nu uita să ai la îndemână și actul de proprietate al locuinței închiriate.
Cum se completează corect Declarația Unică (Formularul 212)
Declarația Unică este instrumentul prin care declari veniturile estimate și cele realizate. Trebuie să completezi secțiunea dedicată veniturilor din cedarea folosinței bunurilor. Aici vei trece chiria brută prevăzută în contractul înregistrat la fisc. Reține că din 2024, cota de cheltuieli forfetare de 20% a fost eliminată pentru mulți.
Pentru a înțelege exact cum se calculează taxele, poți consulta normele de pe site-ul oficial al Ministerului Finanțelor. Este important să nu greșești cifrele, deoarece corecțiile ulterioare sunt anevoioase. Declarația se depune anual, până la data de 25 mai a anului următor celui realizat. Dacă ai mai multe contracte, toate trebuie centralizate în acest singur document fiscal.
Procesul online prin Spațiul Privat Virtual (SPV)
Digitalizarea ANAF permite depunerea documentelor direct de pe laptop sau telefonul mobil. Trebuie să ai un cont activ în Spațiul Privat Virtual (SPV). Autentificarea se face prin nume de utilizator și parolă sau certificat digital calificat. Odată logat, cauți secțiunea de depunere declarații sau înregistrare contracte de închiriere.
Sistemul îți va cere să încarci fișierul PDF scanat al contractului de închiriere. Asigură-te că scanarea este lizibilă și că dimensiunea fișierului este în limitele acceptate. După trimitere, vei primi o recipisă care atestă că documentul a fost preluat. Păstrează această recipisă, deoarece ea este dovada ta legală în fața oricărui control.
Erori frecvente la anaf înregistrare contract închiriere
Cea mai mare greșeală este omiterea declarării perioadei exacte de valabilitate a contractului. Dacă scrii “perioadă nedeterminată”, fiscul ar putea interpreta diferit calculul impozitului pe termen lung. O altă eroare este trecerea sumei în euro fără a specifica cursul BNR utilizat. Impozitul se plătește întotdeauna în lei, raportat la cursul din data semnării sau depunerii.
Multe persoane uită să înregistreze și actele adiționale atunci când chiria se modifică. Orice schimbare a sumei sau a chiriașului trebuie raportată în termen de 30 de zile. De asemenea, asigură-te că datele tale de contact din SPV sunt actualizate. Fiscul trimite notificări importante acolo, iar ignorarea lor nu te scapă de responsabilitate.
Impozitarea veniturilor din chirii în 2026
În prezent, impozitul pe veniturile din chirii este de 10% din venitul brut. Totuși, trebuie să fii atent la contribuția de asigurări sociale de sănătate (CASS). Dacă veniturile tale anuale depășesc pragurile de 6, 12 sau 24 salarii minime, datorezi CASS. Acesta se calculează fix, în funcție de pragul depășit, nu procentual din sumă.
Salariul minim pe economie se modifică frecvent, deci verifică anual noile praguri de taxare. Neplata CASS la timp atrage penalități similare cu cele pentru impozitul pe venit. Este recomandat să îți calculezi singur datoriile înainte de termenul limită din mai. Astfel, vei evita blocarea conturilor bancare prin popriri de la ANAF pentru sume mici.
Pașii după încetarea sau modificarea contractului
Atunci când chiriașul pleacă, trebuie să depui un formular de reziliere în SPV. Dacă nu faci acest pas, ANAF va considera că încasezi în continuare acei bani. Vei fi taxat pentru un venit pe care nu îl mai realizezi efectiv. Rezilierea se face rapid, încărcând un document semnat de ambele părți pentru încetare.
Dacă reînnoiești contractul cu același chiriaș, procesul se reia de la capăt. Fiecare prelungire prin act adițional necesită o nouă informare către autorități. Menținerea unei relații curate cu fiscul îți oferă liniște sufletească pe termen lung. Nu uita că proprietatea ta este o investiție care trebuie gestionată cu rigoare profesională.
Întrebări frecvente (FAQ)
Pot să fac anaf înregistrare contract închiriere prin poștă? Da, este posibilă trimiterea documentelor prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire. Totuși, metoda online prin SPV este mult mai sigură și primești confirmarea instantaneu.
Cine plătește impozitul dacă apartamentul are doi proprietari? Venitul se împarte proporțional cu cota-parte deținută de fiecare proprietar în actul de proprietate. Fiecare proprietar trebuie să depună propria Declarație Unică pentru partea sa de venit.
Ce fac dacă chiriașul refuză să semneze contractul pentru înregistrare? Nu este recomandat să lași pe cineva să locuiască în proprietatea ta fără un contract semnat. Un chiriaș care refuză actele legale poate deveni un chiriaș care refuză plata chiriei ulterior.
Dacă închiriez prin platforme tip Airbnb, mai trebuie să fac înregistrarea? Pentru închirierile în scop turistic, regulile sunt diferite și implică adesea înregistrarea la primărie. Totuși, veniturile trebuie declarate tot prin Declarația Unică la ANAF.
Amenda este mai mare decât impozitul neplătit? De cele mai multe ori, penalitățile de întârziere adunate pe câțiva ani depășesc cu mult suma impozitului inițial. Este mult mai riscant să ascunzi veniturile decât să le declari.
